¿Sabías que existen distintas formas de tener un negocio sin necesidad de empezar desde cero? El traspaso es una de ellas y, aunque no es la única, sí que es la más utilizada para la compra de pequeños negocios. Pero ¿en qué consiste? ¿Qué se compra o se vende en un traspaso? ¿Qué tenemos que tener en cuenta? Vamos a verlo en este artículo.
El traspaso. ¿Qué es?
El traspaso de un negocio consiste en la transmisión de bienes tangibles e intangibles que conforman una unidad económica, es decir, un negocio, a cambio de un precio determinado.
El término “traspaso”, muy popular para referirse a la compra de negocios en funcionamiento, viene de la antigua ley de arrendamientos urbanos, aunque en la ley actual ya no se hace una referencia directa. Como el término se origina vinculado a un local en alquiler, es frecuente pensar que el traspaso o la compra de una actividad consiste sólo en la cesión o subarriendo de un contrato de alquiler. Sin embargo, comprar una actividad en funcionamiento es mucho más: estamos adquiriendo también todos los elementos materiales del negocio, como el mobiliario, la maquinaria o las instalaciones, y también los elementos inmateriales, como la marca comercial, el know how, la licencia o el posicionamiento en el mercado.
Para realizar un traspaso tienes que tener en cuenta dos factores: la compra de la actividad y la relación contractual que tendrás posteriormente con el propietario del local. La compra de la actividad la vas a negociar con su propietario, es decir, con el vendedor. Es la persona que está explotando la actividad hasta el momento, el que genera los ingresos y gastos afectos a la misma. Y, en paralelo, también tendrás que negociar con el propietario del local para ver cuales son las condiciones que tendrás tu como futuro inquilino del local.
Los trámites con el propietario del negocio
Con el propietario del negocio, el vendedor, vas a tener que realizar los siguientes pasos o trámites para comprarle su negocio:
- Pedirle toda la documentación necesaria para analizar bien la actividad, detectar riesgos y oportunidades de mejora.
- Valorar la empresa y construir una propuesta de compra.
- Negociar hasta llegar a un precio definitivo.
- Formalizarlo a través de un contrato de compraventa de actividad.
- Realizar todos los cambios de nombre necesarios para que todo esté a tu nombre, como por ejemplo la licencia de actividad.
Los trámites con el propietario del local
Una vez llegues a un acuerdo con el propietario del negocio, pero antes de formalizarlo en un contrato de compraventa de actividad, deberás saber cuáles serán las condiciones del alquiler que vas a tener tú una vez seas el inquilino del local. Por este motivo, vas a tener que leer atentamente el contrato de alquiler que firmó el vendedor con el propietario del local y, si es necesario, hablar con el propietario y negociar las condiciones. Pueden darse diversos escenarios como, por ejemplo:
- Puedes hacer una subrogación del contrato de alquiler: Si lees el contrato de alquiler en vigor entre el vendedor y el propietario y no encuentras nada que haga referencia a la posibilidad de ceder o subarrendar el local, o bien se menciona que en lo referente a estos temas las partes se regirán por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tú puedes asumir el contrato de alquiler en vigor haciendo una cesión del mismo. Esto significa que te subrogas a todas las condiciones que el propietario del negocio pactó con el propietario del local en su día, continuando tú con el contrato de alquiler hasta su vencimiento. Según la LAU, el propietario del local no necesita estar al corriente de esta cesión cuando se produce, aunque sí que debéis avisarlo en el plazo de un mes después de que se haya producido la cesión. Es importante que sepas que te puede aumentar la renta hasta un 20%. Aunque esto es lo que pone la Ley, en la mayoría de los casos en el contrato de alquiler el inquilino renuncia a este derecho, obligándose a comunicar al propietario del local cualquier subrogación del contrato. Si lees el contrato de alquiler y encuentras una cláusula de este tipo, deberás negociar con el propietario del local.
- Puedes subarrendar el local: El subarriendo consiste en que el inquilino del local lo alquila a otra persona. En el caso de compraventa de actividad, esto significa que el vendedor vende la actividad a un comprador, pero el contrato de alquiler continua a su nombre, y realquila el local al comprador de su negocio. Esta opción debe también estar contemplada en el contrato de alquiler e, igual que en el caso de la cesión del contrato, aunque no sea necesario avisar al propietario cuando se produce, debes hacerlo en el plazo de un mes después de que se haya producido, y éste puede elevar la renta hasta un 20%. En caso de prohibición del subarriendo, tendrás que negociar directamente con el propietario.
- Puedes negociar unas nuevas condiciones de alquiler: En muchas ocasiones, ya sea porque el contrato de alquiler no permite la cesión o el subarriendo del local, o bien porque no conviene aceptar las condiciones que el vendedor pactó con la propiedad, el comprador acostumbra a negociar directamente las condiciones del alquiler con el propietario, y plasmarlas en un nuevo contrato de alquiler.
Independientemente de la modalidad que decidas aplicar para continuar en el local de negocio, es importante que la recojas en un precontrato antes de la formalización de la compra de la actividad, para que después no tengas sorpresas cuando formalices tu alquiler.
El contrato de traspaso: Contrato de alquiler vs Contrato de compraventa de actividad
Como hemos visto, es muy importante que tengas claro que en un traspaso vas a tener que negociar con el propietario del negocio y también con el propietario del local, y que los acuerdos llegados con las partes van a tener que constar por escrito en dos documentos distintos:
- El contrato de compraventa de actividad: En España, está regulado por lo dispuesto en el contrato y, con carácter supletorio, por lo dispuesto en el Código Civil. En él, pondremos por escrito qué es lo que compramos o vendemos, en qué condiciones, qué responsabilidades asumimos y cuáles no, y qué precio pagamos por ello.
- El contrato de alquiler: En España, está regulado por lo dispuesto en el contrato y, con carácter supletorio, por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), igual que los contratos de cesión o bien de subarriendo del local. En el contrato de alquiler se establecerán las condiciones en las que tú, en condición de nuevo inquilino, podrás disfrutar del local durante un periodo determinado de tiempo, pagando una cantidad económica en concepto de alquiler.
Las claves del traspaso
Si vas a realizar un traspaso, no puedes dejar ningún detalle al azar. Sin embargo, si tenemos que destacar algunos puntos clave que no puedes ignorar, serían los siguientes:
- Conoce aquello que compras: A veces, una buena oportunidad de compra a priori puede transformarse en una muy mala inversión. Esto puede pasar si no somos conscientes de lo que estamos comprando y de los riesgos que tiene y, posteriormente a la compra, tenemos que hacernos cargo de gastos no previstos. Nuestro consejo: revisa, analiza y estudia bien la empresa antes de la compra.
- Los trabajadores: Si la empresa tiene trabajadores, en España y según lo dispuesto en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, vas a tener que asumirlos como trabajadores a tu cargo, al entenderse que existe una continuidad en la actividad. Esto significa que tienes que asumir la plantilla, con sus actuales condiciones laborales y también con toda su antigüedad. Por este motivo, si no quieres contar con la plantilla, o parte de ella, es muy importante que lo negocies con el propietario del negocio antes de comprar la empresa.
- La licencia de actividad: Es básico que revises cuál es la licencia de actividad que tiene el negocio, si se adecua realmente a la actividad que está llevando a cabo y si vas a poder realizar el cambio de nombre a tu favor.
- Las responsabilidades derivadas de la anterior gestión: Aunque tu no fueses el propietario del negocio en el pasado, alguna de las gestiones realizadas por el vendedor pueden llegar a afectarte. Por ejemplo, aquellas relacionadas con las administraciones públicas, o incluso también con algunos proveedores, como por ejemplo los de los suministros básicos. Asegúrate de que el vendedor no adeuda nada ni tiene litigios abiertos antes de comprar su actividad.
- La valoración: Si no sabes el valor teórico de aquello que quieres comprar, vas a estar a merced de la valoración que haya hecho la otra parte, y ésta no tiene por qué ajustarse a ningún criterio técnico. Si quieres negociar y no regatear, es clave que prepares una buena valoración del negocio a comprar, basado en la información y aplicación de los criterios de los métodos de valoración de empresas.
- El local comercial: Aunque ya lo hemos mencionado antes, vale la pena destacar el local comercial de nuevo, debido a su importancia en la continuidad del negocio que vas a comprar, sobre todo si se trata de un comercio de venta al detalle o un negocio de hostelería, actividades muy relacionadas con el local donde se desarrolla la actividad. Es muy importante que te asegures que vas a poder continuar en ese local, y en qué condiciones. Páctalo con la propiedad del local antes de comprar la actividad.
¿Qué impuestos deberás pagar?
Si compras una actividad tienes la suerte, como mínimo en España, de no tener que pagar ni IVA ni ITP, tal como se recoge la legislación vigente. Sin embargo, si en vez de comprar la actividad compras activos sueltos, entonces sí deberías pagar el IVA de los mismos.
Por este motivo es clave que redactes un buen contrato de compraventa de actividad, donde quede claro que realmente estás comprando un conjunto de medios organizados que conforman una unidad económica. Ojo, esta excepción del pago de estos impuestos no aplica si el traspaso incluye un bien inmueble, que en este caso se deberá pagar el ITP.
Además, el vendedor va a tener que pagar por la plusvalía que le haya generado la venta en su IRPF, si es persona física, o en el IS si es persona jurídica. Tu, como comprador, puedes deducirte el precio de la compra de la actividad a través de la amortización fiscal, año tras año.
Aprende con Lemon Value
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También encontrarás formación especializada en la valoración de empresas, un aspecto clave para conducir las negociaciones a un acuerdo beneficioso.