Es frecuente que, cuando se avanza en un proceso de compraventa de empresas, el vendedor le pida al comprador el desembolso de una cantidad económica para reservarle su empresa. Aunque muchas veces se hace de manera automática, no siempre es necesario o incluso conveniente realizar este desembolso. Además, es imprescindible conocer a cuenta de qué se realiza este pago y, por lo tanto, saber qué derechos y que obligaciones otorga el hecho de entregar esta cantidad. En este artículo conoceremos la diferencia entre las arras y la paga y señal, entraremos en el detalle de las distintas tipologías de arras que existen y veremos cómo de necesario es entregar esta cantidad, dependiendo de cada operación.
La diferencia entre arras y paga y señal es sutil pero importante. Cuando firmamos un contrato de arras estamos adquiriendo una reserva, pero no se ha producido ninguna compraventa. Por lo tanto, el comprador se reserva el derecho de comprar la empresa, según las condiciones que se pacten en el contrato de arras y durante un plazo determinado.
Sin embargo, cuando se realiza una paga y señal se entiende que ya se ha accedido a la compraventa, y en el momento de producirse el desembolso de la cantidad, el comprador está ya entregando parte del precio.
Aunque es una práctica muy habitual, no es obligatorio realizar una paga y señal o unas arras antes de formalizar la compraventa, sobre todo en transacciones de pequeño volumen. Si las conversaciones están muy avanzadas, no hay ningún otro interesado, el comprador dispone ya del dinero para la transacción y el vendedor no está perdiendo ninguna otra oportunidad de venta, podemos usar una carta de intenciones y el contrato de compraventa definitivo.
¿Cuándo es aconsejable firmar un contrato de arras? Se aconseja formalizar el contrato si ocurren algunas de estas circunstancias:
- El comprador va a dedicar tiempo y/o dinero en hacer un buen análisis de la empresa: Si se quiere analizar a fondo la empresa, incluso contratando una empresa de auditoría, es conveniente asegurarnos de que el vendedor nos reserva la empresa y no dedicamos estos recursos para nada.
- El vendedor tiene otros interesados: Para cubrir la posibilidad de se venda la empresa a otros potenciales compradores.
- La empresa es muy interesante/atractiva: Aunque igual hoy no tenga interesados, es posible que pronto le aparezcan, así que es conveniente reservarla.
Si tenemos claro que queremos realizar una paga y señal o unas arras, debemos saber cómo formalizarlo en un contrato y determinar qué fórmula es la que más nos conviene. Para ello vamos a revisar los tres tipos de contratos que podemos usar:
El contrato de arras confirmatorias o contrato de paga y señal es un documento donde se especifica que el comprador hace un desembolso económico al vendedor en concepto de anticipo a cuenta del precio acordado para la compraventa. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o bien promover su resolución. Esto quiere decir que, en caso de que alguna de las partes no cumpla, podemos obligarla a cumplir con el contrato o bien desistir del mismo, con la posibilidad de reclamarle daños y perjuicios.
El contrato de arras penales no está regulado expresamente en el Código Civil Español y a diferencia de las arras confirmatorias y las arras penitenciales, la cantidad desembolsada no otorga la facultad de desistir del contrato principal. La pena por incumplimiento debe ser definida en el contrato, de tal manera que la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento será lo dispuesto y acordado en el contrato. Además, el pago de la pena por parte del incumplidor no le dará derecho a desistir del contrato, es decir, sus obligaciones continuarán en vigor a pesar de pagar la pena.
Estas son las arras más utilizadas actualmente en la compraventa de PYMES. Un contrato de arras penitenciales da el derecho a quien las entrega a reservarse un derecho de compra. En caso de que incumpla el contrato perderá la cantidad desembolsada en favor del vendedor. Sin embargo, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver por duplicado la cantidad al comprador. Por lo tanto, este contrato da derecho a desistimiento de la formalización de la compraventa, abonando por parte del comprador las arras ya desembolsadas y por parte del vendedor, la devolución por duplicado. En caso de que se formalice la compraventa, la cantidad de las arras servirá para pagar el precio final.
Es muy importante saber que se debe indicar en el contrato qué tipo de arras son las que rigen el contrato. Si no se especifica, por defecto se entenderá que son arras confirmatorias.
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